En cas de vente de son immeuble portant une dette-hypothécaire à terme fixe, sans reprise du contrat hypothécaire aux mêmes conditions par le repreneur du bien, il est commun pour les banques de prélever une indemnité pour rupture anticipée du contrat. Une telle situation pouvait générer des implications fiscales différents par le passé en fonction du canton de situation du bien, notamment s’agissant de la déduction de l’indemnité.
Pour vous permettre de réaliser les conséquences en la matière, harmonisées depuis fin 2019 au travers d’une décision du Tribunal Fédéral, voici nos conseils fiscaux relatifs aux opérations immobilières concernées.
1. Régime fiscal jusqu’en 2019
Jusqu’à fin 2019, les cantons étaient relativement libres dans la qualification de la « pénalité » due aux banques au titre de rupture anticipée du contrat. Les autorités fiscales cantonales pouvaient donc (i) soit considérer cette charge de dépense non-déductible, (ii) soit considérer qu’il s’agissait d’une impense, déductible au titre de l’impôt sur le gain immobilier, (iii) soit accepter la déduction de la charge du revenu imposable du vendeur en tant qu’intérêt passif.
2. Régime fiscal depuis 2019
Depuis la décision du 16.12.2019 rendue par le Tribunal fédéral (2C_1009/2019), les principes dans ce domaine sont désormais les suivants:
- En cas de résiliation anticipée, conjointement avec la conclusion d’un nouveau contrat auprès du même établissement de financement, et sans que l’immeuble ne soit cédé, la pénalité est déductible du revenu imposable au titre d’intérêt passif.
- Lors de la résiliation anticipée, conjointement avec la conclusion d’un nouveau contrat auprès d’un autre établissement de financement, la charge n’est pas déductible du revenu, car il s’agit d’une indemnisation. Il en va en principe de même en cas d’amortissement anticipé de l’hypothèque sans reprise d’une nouvelle dette.
- Finalement, lorsque la résiliation intervient conjointement avec la vente de l’immeuble, la pénalité est considérée comme une impense, et donc déductible au titre de l’impôt sur le gain immobilier.
3. Recommandation du spécialiste fiscal
Sachant les coûts importants que les indemnités pour rupture anticipée du contrat-hypothécaire à terme fixe peuvent engendrer de manière indirecte, que ce soit dans le cadre de la vente de son immeuble ou lors de la conclusion d’un nouveau contrat, il est fortement recommandé pour le vendeur de s’approcher de son spécialiste fiscal pour rechercher au préalable des conseils fiscaux relatifs aux opérations immobilières en question.
