1. Introduction
Une interrogation qui survient lors de chaque projet d’acquisition immobilière concerne la structuration optimale de la transaction sur le plan fiscal. L’objectif de la présente contribution est d’informer tout investisseur potentiel des principaux éléments de comparaison utiles pour déterminer, d’un point de vue fiscal, l’option la mieux adaptée à sa situation personnelle. A titre d’exemple, nous considérons ici la situation d’une personne physique résidente dans le Canton de Genève, imposée au rôle ordinaire.
2. Régime fiscal lors de l’acquisition d’un bien immobilier genevois
A Genève, l’achat en nom propre ou par une société immobilière entraine le prélèvement d’un droit de mutation au taux d’environ 3.3%, alors que l’acquisition au travers d’un achat d’actions d’une société immobilière n’est en principe pas soumise au droit de mutation.
3. Régime fiscal durant la détention immobilière
Un propriétaire en nom propre se voit imposé sur les rendements locatifs nets au titre de l’impôt sur le revenu au taux maximum d’environ 45% à Genève. Un impôt sur la fortune nette au taux maximum d’environ 1% est aussi prélevé. Finalement, l’impôt immobilier complémentaire est dû au taux de 0.1% sur la valeur brute de l’immeuble.
Une société immobilière genevoise est imposée sur son bénéfice net au taux effectif d’environ 14%. La société est aussi soumise à l’impôt sur le capital sur ses fonds propres au taux d’environ 0.4% (fonds propres minimum entre 20% et 30%). Au niveau d’une société immobilière, l’impôt immobilier complémentaire est prélevé au taux de 0.2%. La distribution des profits réalisés par la société est soumise à une retenue à la source de 35%. Cette retenue est cependant créditée contre l’impôt sur le revenu s’agissant d’un actionnaire résidant en Suisse, qui est prélevé au taux maximum de 31.5% si la participation est détenue à raison de 10% au moins, le solde étant remboursé par le fisc.
4. Régime fiscal lié à la vente immobilière
La vente d’un bien immobilier détenu en nom propre entraîne un impôt sur les bénéfices et gains immobiliers, dont le taux est dégressif en fonction de la durée de détention du bien immobilier, se situant entre 50% (moins de 2 ans) et 0% (après 25 ans). Au niveau fédéral, un tel gain est exempté.
Une vente de l’immeuble par la société immobilière entraine un impôt sur le bénéfice au taux effectif d’environ 14%. Une éventuelle moins value constitue une charge fiscalement déductible. Les profits nets distribués par la société sont soumis à l’impôt anticipé, récupérable s’agissant d’un résident suisse, et entrainent une imposition pour les contribuables genevois d’environ 31.5%.
La vente des actions d’une société immobilière par un individu est analysée en transparence, et qualifie donc de vente d’immeuble à Genève. La plus-value sera donc imposée à un taux dégressif entre 50% et 0%. Pour éviter une telle qualification de vente immobilière en transparence, il peut être utile de structurer la détention immobilière au travers d’une détention de la société immobilière par une autre personne morale. Selon la pratique courante applicable dans le Canton de Genève, le gain réalisé sur la vente des parts d’une société immobilière par une personne morale est qualifié de gain sur un actif mobilier, et donc alloué fiscalement à l’actionnaire. Auprès de cette entité, ce gain bénéficie, si elle est suisse, de l’exemption de participations.
5. Conclusion
Sur la base des explications ci-dessus, il résulte que l’acquisition d’un bien immobilier genevois au travers d’une société suisse, détenue à son tour par une société holding permet en principe une optimisation fiscale non-négligeable, surtout s’agissant d’un éventuel gain en capital. De surcroit, une telle structuration permet de retarder l’essentiel de la fiscalisation des revenus jusqu’à leur distribution à l’actionnaire ultime. Toutefois, la vente des actions d’une société immobilière peut s’avérer plus difficile en pratique du fait que le repreneur des actions reprend potentiellement une charge fiscale latente sur la plus value latente de l’immeuble.
Il vaut donc la peine de procéder à une analyse détaillée préalablement à tout investissement, qui pourra résulter dans un résultat différent selon la situation particulière liée à chaque investisseur.
