En Suisse, les personnes physiques disposent de deux leviers significatifs pour optimiser leur situation fiscale : la déduction des charges immobilières et les versements aux institutions de prévoyance professionnelle (rachat dans le 2e pilier).
L’attractivité de ces deux outils pourrait néanmoins être fortement réduite par deux modifications législatives qui s’annoncent. D’un côté, la suppression de la valeur locative, au sujet de laquelle le peuple suisse votera en septembre 2025, annihilera pratiquement la possibilité de procéder à des déductions de frais d’entretien sur les biens immobiliers occupés par leur propriétaire. De l’autre, l’alourdissement drastique de l’imposition des retraits de prévoyance (prévue dès 2028) touchera tous ceux qui ont épargné pour leur retraite.
Ces deux réformes s’inscrivent dans une logique de simplification du système fiscal au détriment des contribuables.
Abolition de la valeur locative
Une réforme en deux temps
Après l’accord des deux Chambres lors de la session d’hiver 2024, l’abolition de la valeur locative suit désormais un calendrier précis. Le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons se prononceront sur la modification constitutionnelle nécessaire. Cette modification permettrait aux cantons de prélever un impôt immobilier sur les résidences secondaires et supprimera parallèlement la valeur locative.
En cas d’acceptation, ces modifications législatives devraient entrer en vigueur le 1er janvier 2026.
Les nouvelles règles de déduction
En contrepartie de la suppression de la valeur locative, les déductions seront drastiquement limitées. Pour l’impôt fédéral direct, seuls subsisteront :
- Les intérêts passifs selon la méthode proportionnelle restrictive (c’est-à-dire uniquement admise pour les biens loués ou affermés)
- Les travaux de restauration de monuments historiques
Disparaîtront ainsi notamment les déductions pour :
- Les frais d’entretien du bien immobilier dans lequel réside le propriétaire
- Les primes d’assurance du bien immobilier
- La majeure partie des intérêts hypothécaires
Une mesure d’accompagnement pour les primo-accédants
La réforme introduit une déduction spécifique pour les primo-acquéreurs. Durant dix ans après l’acquisition de leur première résidence principale, les couples mariés pourront déduire jusqu’à 10’000 francs d’intérêts hypothécaires la première année (montant dégressif de 10% par an), contre 5’000 francs pour les personnes célibataires.
Cette mesure, bien que servant d’encouragement à la propriété, reste très limitée en comparaison avec le système actuel qui permet une déduction des intérêts hypothécaires à hauteur du rendement de fortune (y compris la valeur locative) augmentée de CHF 50’000.- au niveau de l’impôt fédéral direct, ce qui permet souvent en pratique une pleine déduction des intérêts hypothécaires.
En sus de cet impact fiscal, les propriétaires perdront l’incitation à entretenir leur immeuble, ce qui à terme pourrait péjorer l’état du parc immobilier en Suisse.
Seront en revanche favorisés par cette réforme les personnes qui ne paient plus ou paient très peu d’intérêts hypothécaires (p.ex. les retraités) et pour qui la valeur locative constitue actuellement une charge fiscale.
L’alourdissement de l’imposition des retraits de capitaux
Une modification dans le cadre de l’allègement budgétaire 2027
Le Conseil fédéral a intégré à son train de mesures d’allègement budgétaire une modification substantielle de l’article 38 LIFD concernant l’imposition des prestations en capital de prévoyance. Cette mesure vise à générer des recettes supplémentaires pour la Confédération.
Un nouveau barème nettement plus lourd
Le système fédéral actuel, selon lequel un retrait du capital de prévoyance est uniquement imposé à hauteur d’un cinquième des barèmes de l’impôt ordinaire, sera remplacé par le barème spécifique progressif suivant :
| Jusqu’à 29’700 francs | 0,0% |
| De 29’700 à 53’400 francs | 0,2% |
| De 53’400 à 61’300 francs | 0,4% |
| De 61’300 à 79’100 francs | 0,6% |
| De 79’100 à 94’900 francs | 0,8% |
| De 94’900 à 100’000 francs | 1% |
| De 100’000 à 250’000 francs | 3% |
| De 250’000 à 1 million de francs | 5% |
| De 1 million à 10 millions de francs | 7,5% |
| Au-delà de 10 millions de francs | 11,5% |
Cette progression représente un alourdissement considérable, particulièrement pour les retraits importants. Un retrait de 700’000 francs, actuellement imposé à effectivement à 2,26% au niveau fédéral se retrouverait imposé à 3,91%, soit une augmentation de presque 75% par rapport au taux actuel.
À l’heure actuelle la modification concerne uniquement l’échelon fédéral, les cantons n’ayant pas encore indiqué s’ils allaient suivre la même tendance.
Calendrier et incertitudes
La consultation auprès des cantons et partenaires sociaux s’est achevée le 5 mai 2025. Le projet doit encore être discuté avec une délégation cantonale avant transmission au Parlement. L’ensemble du train de mesures étant soumis au référendum facultatif, la date d’entrée en vigueur reste incertaine.
Le Conseil fédéral envisage une application dès 2028, mais prévient qu’un rejet du plan d’allègement budgétaire pourrait conduire à une hausse d’impôt par d’autres biais.
